A fim de esclarecer as alterações do novo Código Civil quanto à matéria de vícios e defeitos na construção, elaborei o presente post, que pode ser mais aprofundado no artigo Responsabilidade do Construtor por Vícios e Defeitos em suas Obras.
1) O que são vícios e defeitos na construção?
Vícios e defeitos na construção são situações que ameaçam ou afetam a solidez, a segurança e a habitabilidade do imóvel (= inadequação para a habitação).
Assim, os vícios de construção constituem, tecnicamente, toda a gama de defeitos, inclusive os que não comprometam de forma direta e necessária, a solidez e segurança da obra. Podem ser citados alguns exemplos: goteiras, escorrimentos, infiltrações, descolamento do piso, fissuras e trincamentos. Portanto, haverá responsabilidade do construtor pela solução dos citados problemas e demais circunstâncias que caracterizarem vícios estruturais da construção.
Atualmente, o novo Código Civil também impõe a responsabilidade do construtor quanto ao solo sobre o qual a obra foi edificada, quando este não se encontra firme para a edificação. Assim, é dever do construtor não executar a obra em solo defeituoso, respondendo, portanto, pelos danos causados a terceiros caso não observe tal dever legal.
2) Quais os prazos para reclamação dos vícios e defeitos?
Os prazos a serem observados são três:
(I) Prazo de garantia: o defeito deve ocorrer dentro de 5 (cinco) anos a contar da data da entrega da obra, a fim de que o construtor possa ser responsabilizada pelos vícios ou defeitos da obra que afetem sua solidez, segurança e inadequação para a habitação;
(II) Prazo decadencial: ocorrendo defeito e/ou vício, o adquirente deve reclamar o conserto dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias, pois após tal prazo restará apenas o direito de pedir indenização dos prejuízos decorrentes dos problemas de solidez, segurança ou inadequação para a habitação;
(III) Prazo prescricional: O pedido indenizatório, após a ocorrência de defeito e/ou vício dentro do prazo de garantia, reger-se-á pelo prazo prescricional de 20 (vinte) ou 5 (cinco) anos, conforme a data em que ocorrido o dano ao adquirente.
O prazo de 20 (vinte) anos será contado somente nos casos de defeitos ocorridos até 10 de janeiro de 1993 e que estejam dentro do prazo de garantia de 5 (cinco) anos contado da entrega da obra.
Ressalta-se que o prazo prescricional também comporta entendimentos de 10 (dez) e 3 (três) anos. Tais prazos estão elencados no novo Código Civil. Porém, como o Superior Tribunal de Justiça ainda não se manifestou sobre a matéria, não é possível prever qual prazo prescricional será adotado.
Contudo, a orientação tem sido no sentido de utilizar-se o prazo prescricional de 5 (cinco) anos do Código de Defesa do Consumidor. Para aquelas empresas que preferirem adotar uma posição mais conservadora, recomenda-se utilizar o prazo de 10 (dez) anos;
3) Quando o prazo começa a correr?
Para o comprador do imóvel o prazo de garantia começa a correr a partir da entrega das chaves, circunstância que simboliza a entrega da obra.
Para o condomínio, o prazo de garantia começa a contar a partir do momento em que o construtor entrega a administração condominial aos condôminos.
4) Como reduzir as possibilidades de ações judiciais e controlar a contagem dos prazos?
(I) O construtor deve consertar os defeitos ocorridos dentro do prazo de garantia de 5 (cinco) anos, ainda que já tenha transcorrido o prazo decadencial de 180 (cento e oitenta) dias. Essa atitude evita o ajuizamento de ação indenizatório do comprador ou do condomínio, com base no prazo prescricional;
(II) A entrega das chaves deve ser formalizada em documento escrito que especifique o limite da responsabilidade do construtor por vícios e defeitos pelo prazo de 5 (cinco) anos;
(III) A empresa de construção deve exigir dos compradores que os pedidos de conserto sejam realizados por escrito, a fim de formalizar e facilitar a contagem dos prazos decadencial e prescricional. Essa pequena medida administrativa facilitará a defesa do construtor em juízo.
1) O que são vícios e defeitos na construção?
Vícios e defeitos na construção são situações que ameaçam ou afetam a solidez, a segurança e a habitabilidade do imóvel (= inadequação para a habitação).
Assim, os vícios de construção constituem, tecnicamente, toda a gama de defeitos, inclusive os que não comprometam de forma direta e necessária, a solidez e segurança da obra. Podem ser citados alguns exemplos: goteiras, escorrimentos, infiltrações, descolamento do piso, fissuras e trincamentos. Portanto, haverá responsabilidade do construtor pela solução dos citados problemas e demais circunstâncias que caracterizarem vícios estruturais da construção.
Atualmente, o novo Código Civil também impõe a responsabilidade do construtor quanto ao solo sobre o qual a obra foi edificada, quando este não se encontra firme para a edificação. Assim, é dever do construtor não executar a obra em solo defeituoso, respondendo, portanto, pelos danos causados a terceiros caso não observe tal dever legal.
2) Quais os prazos para reclamação dos vícios e defeitos?
Os prazos a serem observados são três:
(I) Prazo de garantia: o defeito deve ocorrer dentro de 5 (cinco) anos a contar da data da entrega da obra, a fim de que o construtor possa ser responsabilizada pelos vícios ou defeitos da obra que afetem sua solidez, segurança e inadequação para a habitação;
(II) Prazo decadencial: ocorrendo defeito e/ou vício, o adquirente deve reclamar o conserto dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias, pois após tal prazo restará apenas o direito de pedir indenização dos prejuízos decorrentes dos problemas de solidez, segurança ou inadequação para a habitação;
(III) Prazo prescricional: O pedido indenizatório, após a ocorrência de defeito e/ou vício dentro do prazo de garantia, reger-se-á pelo prazo prescricional de 20 (vinte) ou 5 (cinco) anos, conforme a data em que ocorrido o dano ao adquirente.
O prazo de 20 (vinte) anos será contado somente nos casos de defeitos ocorridos até 10 de janeiro de 1993 e que estejam dentro do prazo de garantia de 5 (cinco) anos contado da entrega da obra.
Ressalta-se que o prazo prescricional também comporta entendimentos de 10 (dez) e 3 (três) anos. Tais prazos estão elencados no novo Código Civil. Porém, como o Superior Tribunal de Justiça ainda não se manifestou sobre a matéria, não é possível prever qual prazo prescricional será adotado.
Contudo, a orientação tem sido no sentido de utilizar-se o prazo prescricional de 5 (cinco) anos do Código de Defesa do Consumidor. Para aquelas empresas que preferirem adotar uma posição mais conservadora, recomenda-se utilizar o prazo de 10 (dez) anos;
3) Quando o prazo começa a correr?
Para o comprador do imóvel o prazo de garantia começa a correr a partir da entrega das chaves, circunstância que simboliza a entrega da obra.
Para o condomínio, o prazo de garantia começa a contar a partir do momento em que o construtor entrega a administração condominial aos condôminos.
4) Como reduzir as possibilidades de ações judiciais e controlar a contagem dos prazos?
(I) O construtor deve consertar os defeitos ocorridos dentro do prazo de garantia de 5 (cinco) anos, ainda que já tenha transcorrido o prazo decadencial de 180 (cento e oitenta) dias. Essa atitude evita o ajuizamento de ação indenizatório do comprador ou do condomínio, com base no prazo prescricional;
(II) A entrega das chaves deve ser formalizada em documento escrito que especifique o limite da responsabilidade do construtor por vícios e defeitos pelo prazo de 5 (cinco) anos;
(III) A empresa de construção deve exigir dos compradores que os pedidos de conserto sejam realizados por escrito, a fim de formalizar e facilitar a contagem dos prazos decadencial e prescricional. Essa pequena medida administrativa facilitará a defesa do construtor em juízo.
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