As 4 Perguntas mais Freqüentes do Construtor: Responsabilidade por Vícios e Defeitos em suas Obras

A fim de esclarecer as alterações do novo Código Civil quanto à matéria de vícios e defeitos na construção, elaborei o presente post, que pode ser mais aprofundado no artigo Responsabilidade do Construtor por Vícios e Defeitos em suas Obras.

1) O que são vícios e defeitos na construção?

Vícios e defeitos na construção são situações que ameaçam ou afetam a solidez, a segurança e a habitabilidade do imóvel (= inadequação para a habitação).

Assim, os vícios de construção constituem, tecnicamente, toda a gama de defeitos, inclusive os que não comprometam de forma direta e necessária, a solidez e segurança da obra. Podem ser citados alguns exemplos: goteiras, escorrimentos, infiltrações, descolamento do piso, fissuras e trincamentos. Portanto, haverá responsabilidade do construtor pela solução dos citados problemas e demais circunstâncias que caracterizarem vícios estruturais da construção.

Atualmente, o novo Código Civil também impõe a responsabilidade do construtor quanto ao solo sobre o qual a obra foi edificada, quando este não se encontra firme para a edificação. Assim, é dever do construtor não executar a obra em solo defeituoso, respondendo, portanto, pelos danos causados a terceiros caso não observe tal dever legal.

2) Quais os prazos para reclamação dos vícios e defeitos?

Os prazos a serem observados são três:

(I) Prazo de garantia: o defeito deve ocorrer dentro de 5 (cinco) anos a contar da data da entrega da obra, a fim de que o construtor possa ser responsabilizada pelos vícios ou defeitos da obra que afetem sua solidez, segurança e inadequação para a habitação;

(II) Prazo decadencial: ocorrendo defeito e/ou vício, o adquirente deve reclamar o conserto dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias, pois após tal prazo restará apenas o direito de pedir indenização dos prejuízos decorrentes dos problemas de solidez, segurança ou inadequação para a habitação;

(III) Prazo prescricional: O pedido indenizatório, após a ocorrência de defeito e/ou vício dentro do prazo de garantia, reger-se-á pelo prazo prescricional de 20 (vinte) ou 5 (cinco) anos, conforme a data em que ocorrido o dano ao adquirente.

O prazo de 20 (vinte) anos será contado somente nos casos de defeitos ocorridos até 10 de janeiro de 1993 e que estejam dentro do prazo de garantia de 5 (cinco) anos contado da entrega da obra.

Ressalta-se que o prazo prescricional também comporta entendimentos de 10 (dez) e 3 (três) anos. Tais prazos estão elencados no novo Código Civil. Porém, como o Superior Tribunal de Justiça ainda não se manifestou sobre a matéria, não é possível prever qual prazo prescricional será adotado.

Contudo, a orientação tem sido no sentido de utilizar-se o prazo prescricional de 5 (cinco) anos do Código de Defesa do Consumidor. Para aquelas empresas que preferirem adotar uma posição mais conservadora, recomenda-se utilizar o prazo de 10 (dez) anos;

3) Quando o prazo começa a correr?

Para o comprador do imóvel o prazo de garantia começa a correr a partir da entrega das chaves, circunstância que simboliza a entrega da obra.

Para o condomínio, o prazo de garantia começa a contar a partir do momento em que o construtor entrega a administração condominial aos condôminos.

4) Como reduzir as possibilidades de ações judiciais e controlar a contagem dos prazos?

(I) O construtor deve consertar os defeitos ocorridos dentro do prazo de garantia de 5 (cinco) anos, ainda que já tenha transcorrido o prazo decadencial de 180 (cento e oitenta) dias. Essa atitude evita o ajuizamento de ação indenizatório do comprador ou do condomínio, com base no prazo prescricional;

(II) A entrega das chaves deve ser formalizada em documento escrito que especifique o limite da responsabilidade do construtor por vícios e defeitos pelo prazo de 5 (cinco) anos;

(III) A empresa de construção deve exigir dos compradores que os pedidos de conserto sejam realizados por escrito, a fim de formalizar e facilitar a contagem dos prazos decadencial e prescricional. Essa pequena medida administrativa facilitará a defesa do construtor em juízo.

Por que oferecer garantias aos seus clientes além daqueles previstas na lei?

Na postagem As 11 perguntas mais freqüentes dos fornecedores de produtos e/ou serviços tratei de garantias legais mínimas que as empresas, por força do Código de Defesa do Consumidor (CDC), devem obrigatoriamente conceder aos seus clientes quando constatados vícios e/ou defeitos em produtos ou serviços por elas fornecidos.

Como o presente Blawg tem por finalidade tratar tanto de questões jurídicas como de questões de negócio, cabe ser realizada uma análise das vantagens em se conceder garantias contratuais aos consumidores/clientes.

As garantias do CDC ao cliente/consumidor são apenas obrigações legais, ou seja, nada impede que sua empresa conceda aos seus clientes prazos e benefícios superiores e melhores do que aqueles presentes na lei. Inclusive o próprio artigo 50 do CDC autoriza expressamente tal conduta.

O oferecimento de garantias aos seus clientes superiores às mínimas legais representa uma vantagem competitiva à sua empresa, pois esta poderá se diferenciar, positivamente, em relação aos seus concorrentes, que ainda mantêm uma política de conceder aos clientes apenas as garantias legais mínimas.

Sua empresa pode, por exemplo: (I) aumentar os prazos para troca de produtos viciados ou com defeitos acima dos 30 (trinta) ou 90 (noventa) dias previsto no CDC; (II) oferecer espontaneamente abatimento no preço dos serviços que não atendam as expectativas do cliente, (III) aceitar a devolução de produtos com restituição de valores, por simples insatisfação do cliente, em prazo maior do que os 7 (sete) dias estabelecidos pelo CDC; (IV) re-executar serviços por meio de simples solicitação do cliente insatisfeito, sem a cobrança de valor adicional, mesmo que a empresa entenda haver cumprido sua parte do contrato. Enfim, a possibilidade de criação de novas garantias contratuais é infinita, depende apenas de sua criatividade empreendedora.

Caso sua empresa ofereça algumas das garantias acima citadas, ela poderá se beneficiar com o fortalecimento da marca, a fidelização dos clientes, a recompra de serviços e produtos, as indicações boca-a-boca, etc. Essa atitude ainda pode fazer parte de uma política que se chama “marketing de projeção”, na qual sua empresa arcará hoje com certos prejuízos de conserto e troca de produtos ou de re-execução de serviços, a fim de fidelizar o cliente para compras futuras. Assim, o que hoje pode ser chamado de “prejuízo”, representa um investimento para que, no futuro, sua empresa obtenha maior lucro com clientes bem atendidos, fidelizados e satisfeitos.

Claro que cada empresa, em seu nicho de negócio e mercado, possuirá diferentes formas de investir em “marketing de projeção”, contudo, conceder aos clientes apenas as garantias legais não constitui fator capaz de diferenciar sua empresa da concorrência e de garantir maiores retornos sobre seu investimento.

As 11 perguntas mais freqüentes do fornecedor de produtos e/ou serviços

1) O que é vício?

Vício refere-se às características de qualidade ou quantidade que diminuem o valor dos produtos ou serviços e/ou os tornem inadequados ao consumo a que se destinam. O vício está previsto nos artigos 18 a 23 do Código de Defesa do Consumidor (Lei n.º 8.078/90), também chamado de CDC. Assim, o vício pertence ao próprio produto ou serviço, jamais atingindo a pessoa do consumidor ou outros bens deste. Como exemplo de vício de produto podemos pensar no DVD-player que não consegue ler os DVDs. Já como exemplo de vício de serviço podemos citar a pintura realizada em uma casa que logo venha a descascar.

2) O que é defeito?

Já o defeito é a condição do produto ou serviço que causa dano ao seu consumidor, atingido tanto sua integridade física e/ou moral como outros bens seus. Nesse sentido, o defeito vai além do produto ou do serviço para atingir o consumidor em seu patrimônio jurídico moral e/ou material. O defeito está previsto nos artigos 12 e 14 do CDC. Como exemplo de defeitos em produtos pode-se citar o consumo de alimento que cause mal-estar no consumidor. Já como exemplo de defeito em serviço pode ser visualizado o caso da lavanderia que estraga o vestido de baile de consumidora.

3) O que é produto durável?

Produto durável é aquele que não desaparece com o seu uso. Por exemplo, um carro, uma geladeira, uma casa, etc.

4) O que é produto não durável?

Produto não durável é aquele que acaba logo após o uso. Por exemplo, alimentos, sabonete, pasta de dentes, etc.

5) O que é serviço durável?

Serviço durável é aquele que custa a desaparecer com o uso. Por exemplo, a pintura ou construção de uma casa, uma prótese dentária, etc.

6) O que é serviço não durável?

Serviço não durável é aquele que acaba depressa e/ou que precisa ser realizado constantemente. Por exemplo, serviços de jardinagem, de faxina, de lavagem de carro, etc.

7) Por quanto tempo minha empresa terá de responder pelos vícios dos produtos ou serviços frente ao consumidor? (incisos I e II do artigo 26 do CDC)

Os prazos legais que devem ser respeitados pelas empresas fornecedoras, nos casos de vícios aparentes e de fácil constatação, são:

(I) 30 (trinta) dias para produtos e serviços não duráveis;

(II) 90 (noventa) dias para produtos e serviços duráveis.

Esses prazos são chamados de decadenciais, visto que, depois de transcorridos, o consumidor perde o direito de reclamar por eventuais vícios presentes nos produtos ou serviços.

8) Quando começa a contagem dos prazos? (§ 1º do artigo 26 do CDC)

Os prazos começam a contar da entrega do produto ou do término da execução do serviço, conforme.

9) Quais são os prazos de reclamação para vícios ocultos e quando começa sua contagem? (§ 3º do artigo 26 do CDC)

No caso de vícios ocultos do serviço ou produto, os prazos para reclamação são os mesmos dos vícios aparentes e de fácil constatação. Porém a contagem do prazo começar a correr da data em que se evidência o vício.

10) Quando os prazos são suspensos? (§ 2º do art. 26 do CDC)

Os prazos são suspensos quando há comprovada reclamação formulada pelo consumidor ao fornecedor. Os prazos começam a correr novamente quando o fornecedor emitir inequívoca resposta negativa à solução do problema do cliente/consumidor.

11) Por quanto tempo minha empresa responde por defeito no produto ou serviço? (artigo 27 do CDC)

A empresa fica responsável por indenizar os danos morais e materiais sofridos pelo consumidor em decorrência de defeitos em seus produtos e/ou serviços por 5 (cinco) anos.